买二手房也有秘籍？小编给大家分享其中的奥秘

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      购置二手房之多重技巧篇

     --四大技巧、五项注意、七个必须

      最近小编在论坛里发现，好多网友都有买二手房的困扰。话说，买二手房真的是一门大学问，从选房到买房，期间掺杂了很多大事小事，大的问题自然不能有疏忽，琐碎的小问题也千万不敢有遗漏，小编在这里整理了一些购买二手房的技巧，希望对网友们有帮助！


       当然，大方向中还有小细节不可忽视，有经验的网友们可以积极回帖参与互动，让更多的人得到帮助，小编在这里先谢谢大家！


       住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。


      购买二手房“四大技巧”

      1.查明产权状况

      “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。

      购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；

      第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；

      第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。




       产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。




      2.看清房屋结构

      “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

      选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

      3.考察环境和配套

      旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

     4.了解物业管理状况

      对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。


      虽然已有四大技巧在手，可是“江湖”上的骗子总让人防不胜防，那么就请网友们看看五项注意，我们兵来将挡水来土掩！


       五项注意

      1.验明房本

      买房最重要的是所买的房屋有真实的产权证，之后才可以合理合法地出租、出售，或者办理抵押贷款。

      2.选择最合适的面积和位置

      选择大学周边的房子和交通便利的地段，房子升值空间较大。居室面积上也最好选择小户型的。

      3.房屋质量非常重要

      二手房一般都存在着不同程度的隐患，这些问题在购买前的看房中要详细观察与询问。

      4.设施配备需关心

      在购买二手房时，诸如空调、煤气或电热淋浴器、煤气、电话和闭路电视等设施旧主人是不会拆除的，在选择时需要加以仔细观察，省去日后的麻烦。

      5.找可靠的中介机构

      买二手房时，投资者必须寻找那些资质高、信誉好的机构，能够避免许多繁琐和损失。

       房子看完了，准备签合同了也不能掉以轻心，合同才是重中之重！


       签订二手房买卖合同七个必须

       1．必须确认房主真实身份

       买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

       2．必须明确双方违约责任

      因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

      目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）＿＿日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

      3．必须标明付款过户时间

      在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。

      4．必须注明费用交接时间

       这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

      5．必须有代理费明细单

      随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

      6．买方必须见房主

       现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。小编在这里做个提醒，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

      7．必须学会使用补充协议

      买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。