关于融水县城商业地产的思考

蒙可

    最近仔细研究了一下，发现融水县城新规划的商业项目很多，大部分是以商业步行街的、以商业店铺的，单从其规划设计来讲，应该来说是没有什么硬伤的，但却总是做不起来，也销售不掉。销售掉了，人气也上不来。

       深入研究之后，不难发现问题，一个10万人左右的小县城，而且不是什么中心城市，影响力有限。其次，这些所谓的商业街的位置都不是处在县城的中心，而总是以处在中心区周边。第三，建筑成了这个形态之后，项目又按常规的商业街来进行定位，进行对外招商。

      这些共性，也正是这些商业为什么做不好的原因。首先，这类县城没有多大的影响力，根本无法依靠太多的外来人口，最多也就影响到下面的乡镇，也就是说，对于这里的商业而言，消费人群的问题是不得不考虑的，考虑错了就必死，毕竟不如大城市，人太多了，做什么都能做起来。再看位置这一块，对于大城市而言，可能一公里以内的商业都不会太受距离的影响，但对于小县城而言，两百米，甚至一百米就会是另一种景象，没有处在老商圈，而去做商圈的业态，肯定是有问题的；同时，如果想以项目的品质来重新打造一个商业中心，这在县城也是很难做到的，或者需要很长的时间和很强的政策支持。最后，关于定位的问题，既然位置不在中心，就很难做步行街这类随意性消费的定位，随意性消费对位置的依赖是非常严重的。

        对于这类项目，难道就只有死路一条吗？答案绝对是否定的，世间万物都存在变数，只要能发现其可变之处，扭转乾坤也并非不可能之事。对于这样的项目，地块位置和县城的规模是无法改变的，而项目产品本身的规划也是没有硬伤的，这些都是不可变因素；而对于项目的定位，具体做什么，还有就是政策支持等方面却是可以改变的，属于可变因素。对于这些可变因素之中，最为重要的，也就是项目定位，也就是你想让这个街经营什么？

       唯一不太考虑位置的，就是目标性消费，如果有些东西只能在某一个地方买到，或只有某个地方能便宜买到，或某个地方的货最全，不管位置怎么样，都会有人去消费，这就是一种目标性消费。在大城市里，目标性消费的分类会很多，而对于县城而言，可能就只有一些特定的种类了，如专业市场、美食街、休闲娱乐街、特色街等。

       然而，就算在目标消费这一块，也经常会存在一些定位的误区，大多数的人认为目标性消费的场所，特别是专业市场，就一定要做专，所以经常会把某一个项目只定位为一个类型的专业市场，却不去考虑市场实际的承载能力如何。对于10万人口的县城而言，如果在没有太多批发的情况下，除建材之外，大多数的专业市场面积都不应该超过5000平米，如果做多了，做死是必然的；而且由于太单一，没有太多的选择性，人气也很难在短时间内做起来，对整个项目也是存在一定的经营风险的。同时，所谓的专业市场，并不是要做多专，而是要做专业，专业指的是管理方面。因此，对于县城的这些做不了步行街的步行街项目，完全可以成为一个目标性消费大杂烩的地方，不用做得太单一了，做一个什么都能买到的社会形象出来，可能在经营上能有更大的促进作用。

       另外，除了定位之外，县城商业地产销售不好的困局可能还存在于营销手法与终端执行这一块。毕竟县城就是县城，如果没有特殊的手段，没有很好的终端执行，再好的定位也起不到作用。对于县城而言，宣传方面适合于更直接，更接近客户的手段比单纯的平面宣传是要好很多的；销售执行方面，亲情营销也会比体现你的专业性更有作用。这些都是不得不考虑的问题，毕竟人口有限，接受程度有限，销售难度在某些方面而言是要大一些的。

       有很多人会担心销售了之后会经营不起来的问题，个人以为这是没有必要的担心，只要产品没有问题，定位没有问题，而且商业已经销售出去了，购买者商户占了一半，这样的市场就不可能做不起来，无非就是时间的问题。当然，如果投资者占绝大多数，经营商都是租铺经营，这个就会存在经营不利之后，经营商离开而导致市场死掉的危险，但这种情况在大一些的城市会出现，在县城买商业的一般还都会是以经商之人为主，他们只要进来了，就不会看着自己的资产死掉，想尽各种办法都会让它活起来，并且赚到钱。

       因此，我们可以看到一个很有趣的现象，县城凡做不起来的商业，大多是没有销售完了；大多销售完了的，都能自然而然的做起来，而且很多时候是与整个市场的经营管理并没有太大的关系（内铺型专业市场除外）。对于县城做专业市场，招商方面也不可舍近求远，更不可求大品牌或高端路线，这都是很危险的。而一些常规的专业市场，其商户一般在县城里已经有一个相对集中的经营区，这种情况之下，评判是否能做一个新的专业市场的标准就要发生变化，并不是看有没有这样的市场，而是要看在以前老市场里经营的人，其经营物业是买的还是租的。如果是买的，要他动的可能性就是很少的，几乎没有；如果是租的，让其换址经营就是很有可能的，毕竟对于这些县城里做生意的人而言，更希望的是一个能长期稳定经营下去的地方，而不是整天因为房租的问题而不得安宁，更不想在赚钱的时候让房东赶走，这些不稳定的因素会让这些人更期望有一个属于自己的物业来经营生意。哪怕现在新的市场生决不好，也会买个铺面放着，或开个小分店，以备不时之需。

蒙可

现在融水县城人口就那么多，一下子加入这么多房地产，吃不消的！

Open_up开拓

看点很独到，说法很在理，

顶一个，

楼主再谈论一下对步行街的看法与建议吧。

阿富汗

       分析的很不错，但是放眼其他各大城市，新的楼盘多少都会有出于商业方面的考虑，多少都有一些商铺的。我认为这没什么不好的，建商铺是可以满足未来的需要，谁也说不准哪天这些商铺真的就能旺起来的。融水高领头是居民区，大多都是私人楼，面积有限，所以他们一楼就不太好做商铺。但是开发商拿的地都很大，好设计，可以做出各种各样的商铺群。这些商铺能卖出较好的价格，也有利于楼盘的销售，实际也方便了楼盘里的住户，毕竟自己所在楼盘里有商业区是很方便的。
       虽然到处有商业楼盘，但并不是所以楼盘的商铺都是能成为旺铺的。位置是很重要，由于融水县城的人口达到了10万，之前闹市区大街边的商铺显然是少了些的。所以县里面在闹市区一带就出现了几个大的商铺群，但是这些商铺群都想成为旺铺，实际融水也需要不了那么多，所以这些商铺群就只能竞争了，看谁的位置优，设计好，政策好，看谁的房东实力强了。还有，如果房东自己都是开门面做生意的，那么就不愁自己商铺是空的，这些房东是不会让自己的商铺淡下去的，再怎么自己也能扩大生意，一旦这些商铺都能集中开店，那么就成行了，成行就离旺不远了。

FIE掰

{:soso_e103:}大家早 回来后再仔细看内容

rechol

其实说来说去，我个人的看法还是这些商家忽略了融水的消费群的特点，就拿原来讨论的华都来讲，一楼店铺虽少，但地理位置是不错的，大广场旁边，但是实际操作起来就出现了很多的弊端了，比如广场这边的路口是有墩子隔离起来的，而菜市场那边却没有，如果这是故意为之的话，很明显就能看出当时开发商对于店铺的使用是偏向于生活必须品消费的，也就是比较低层面的商品销售，这样一来，就算以后人群多了，出出进进的也都是些买菜啊婆类的人多，那定位什么商贸城本身就是有问题；

rechol

另外一个情况，靠广场这边的店铺在大城市就属于是黄金地段了，但这是在县城，店铺还如此的少，房租还贵得比靠抢还好过，那这样就必然难形成气候；还是那句话，外地老板买得起的大有人在，为什么他们却很少见出手，这就说明他们的经商经验比较丰富的，就如楼主讲的一样，融水的人群就这么点，再开新店，稀释的也是自己本来就拥有了的消费群，还要另外增加大量的成本，一句话，能看得懂融水消费人群才是根本。

312457964

商贸城就是典型样子！！过了N年商贸城里面还不是这个鸟样子！！！！

天街小语

有钱就要趁早买，没钱少瞎咧咧

晓巍

坐等崩盘，，，，，，，