房价泡沫：日本之殇， 中国之鉴

阿富汗

房价泡沫：日本之殇， 中国之鉴

[1700]　(2011-04-14)

       刚刚发生的日本东海大地震震惊了世界，罹难人数可能超过3万，损失不可谓不巨。可是，相对于地震之殇，日本1990年代初的泡沫破裂之殇对日本的打击可能更大，影响更为深远。
　　可以观察到日本1995年的阪神大地震的伤口已基本愈合，大阪和神户的人们早已经恢复到地震之前的正常生活。不过1990年代初的泡沫破灭之殇， 20年过去了，却仍然在发酵，打击着日本人的经济和精神。
　　同样，中国正在经历着日本一样的道路：现在房地产市场正热火朝天。可是，大家在争论着日本20年前早就争论过的问题:中国有没有泡沫？如果有，那什么时候会破？破了会怎样？
　　古人云，以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。
　　在这个时候，回顾一下日本的泡沫发生和破灭的历史，可以对中国大陆正在发酵的房产泡沫有一些借鉴作用。
　　日本的泡沫
　　日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。日本人在美国的强大压力之下，被迫放开汇率，让日元持续升值。由于日本政府担心，日元大幅升值后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个人所得税。这三点导致了市场上流动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场， 使得房价和股票价格急剧上升。从1986年初到1989年年末，房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。1991年，整个东京的土地就可以把整个美国买下。形势一片大好。
　　到了1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制 （类似于中国的“国11条”等政策），可是为时已晚。由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在10000点左右徘徊，不死不活。房地产价格也不断下挫，20年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到现在1/3左右。
　　相对于股市的下跌，房地产价格的下跌对经济的打击才是长期和巨大的。这一点也在美国的次贷危机中暴露无遗。
　　泡沫的产生
　　泡沫对一个国家的经济，伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候， 它对整个社会资源分配体制是扭曲的。如果你拥有一套住房，它由于泡沫升值所得到的收入会远远高于个人的诚实劳动所得，使得整个社会变得浮躁。大家不再诚实劳动，都变得贪婪，所有的人都会吸引加入制造泡沫的大军，这进一步会吹大泡沫。比如在中国，企业家都不再从事制造业，都投入到房地产中来。
　　在泡沫中，每个人都是赢家。政府，投资者，银行都会享受到泡沫所带来的溢价收入：政府会增加税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行发现所有的投资都是优质资产。这种陶醉，会让所有人忘记了现实，会大量消费和购买奢侈品，这促进了整个社会经济的进一步活跃。
　　20世纪最伟大的经济学家凯恩斯说过：人类一直以来不变天性就是贪婪，贪婪是推动社会进步的力量，也是摧毁人类的力量。这大概可以算是从本质上解释泡沫的成因了。
　　毋庸置疑，所有的泡沫都会要破灭的。泡沫越大，其破灭所产生的破坏性就越长远越深刻。可是我们关心的是什么时候破灭？破灭的后果是什么？
　　一般而言，如果不存在卖空买空市场的话，股市的杠杆是非常小的，所以其股市泡沫破灭所产生的波及不会太扩散到整个社会。而房地产市场的杠杆一般是非常巨大的（按照中国和日本的惯例：一般会3-5倍，有的会高达10倍）。
　　按照凯恩斯的理论，人类的需求可以分为三类：刚性需求，投机性需求，和谨慎性需求。显然谨慎性需求不会适用于房地产投资。所以购买房地产的人可以分为两类：刚性需求和投机性需求。当房地产价格不断上升的时候，刚性需求的人会逐渐被挤出市场，投机性需求会占主导地位（这一点也适用于艺术品市场）。
　　一般而言，投机性需求的杠杆是非常巨大，用别人的钱来赚钱，赚到算自己的，那肯定是很爽的。具体到房地产市场，主要的投资来源就是银行，资本的力量是巨大的。当然，当泡沫破灭时，那打击也是巨大的。
　　泡沫的破灭和破坏
　　观察日本的泡沫史，我们发现房地产价格从1986年开始只是缓慢上升，到1989年-1991年之间就急剧上升。这主要原因是由于此时，刚性需求已经被彻底挤出市场，只剩下投机需求。投机需求为了维持资金链，不得不通过快速上升的价格来吸引更多的投机来接盘。所以，如果发现一个投机产品价格开始异常上升的时候，那就破灭的前奏。可是谁也不能预测泡沫的破灭，这和预测地震一样困难。学界流行一句话：只有泡沫破灭的时候，才知道泡沫破灭了。投资大师巴菲特名言：只有潮水退去的时候，才知道谁是光着屁股。亦有异曲同工之处。
　　当资金链无以为续，泡沫就破灭了。这会像核弹反应爆炸一样，会引起连锁反应。
　　首先，银行呆账会急剧上升，银行破产，银行的紧缩会进一步波及到实业部门，引起失业和破产。更要命的是，很多人是按揭买房，突然发现自己拥有房地产的价格已经低于对银行的欠债了，就不再继续还贷了。如果贷款人失业了，根本还不了贷款；即使没有失业，可能也不再还贷。
　　日本的泡沫经济导致了大量的银行破产，比如日本长期信用银行和北海道拓殖银行等大型银行。日本政府为了恢复经济，投入了大量财政资金处理坏账，直到现在还没有处理完，还有超过10兆日元的呆帐。
　　由于泡沫的破灭，日本政府税收下降，为了刺激经济和处理呆帐，日本政府只好不断借钱度日，到现在已经积累了超过GDP两倍的债务，超过900兆日元。由于巨额债务，日本政府又不能提高利息，因为提高利息一个百分点，利息支出的增加约等于财政收入的1/5。所以日本就陷入了一种不生不死的地步，让时间来解决问题，慢慢等死。
　　日本已经“遗失”了20年，按照现在的形势来看，还会继续“遗失”下去。
　　中国之鉴
　　中国和日本的发展模式比较相似：都是政府主导下的出口导向型经济。这样的背景下，政府会产生一种幻觉，觉得政府的能力会非常强大，可以处理一切复杂的问题，包括泡沫。这种偏见所产生的后果是非常严重的，这正是应了索罗斯的反射理论：偏见所导致的错误会不断自我强化。
　　房产对中国的经济现在具有非常重要的意义，它以及其衍生的建筑，家电和装修等行业，可以促进就业，拉动内需，消化产能过剩，同时又能增加政府的收入。看上去有百利而无一害。
　　那经过10多年的发展，中国究竟有没有泡沫？这是一个非常简单的问题。答案是肯定的。在北京的5环外的房子已经达到了1万一个平方米的价格之上，而北京人的人均年收入2010年大概为29000元。在江苏一个县城，房价都达到6000元/平米以上，而一般职工的收入才2万左右。这显然超出了一般人的支付能力。即使中国还有5亿农民需要住房，这么高的房价，他们能够买得起吗？
　　比较日本和中国的房地产泡沫，其有不同之处，但是其基本架构是非常接近。日本和中国都是因为固定汇率下的大量出口顺差导致了大量的货币发行，使得流动性泛滥。日本在1986年开始为了应付日元升值可能出现的通货紧缩，实施大规模宽松的货币和财政政策，同样中国在2008年开始为了应付世界金融危机，采取了同样的宽松的货币和财政政策。其泡沫之源都是因为流动性过剩。日本的泡沫发酵从1986到1989，正好三年，中国从2008年到2011年，也正好是三年，历史是多么惊人的相似啊。
　　有人说，中国人口众多，城市化需要大量的住房。这样的借口和20年日本人的借口一样：“日本，尤其是东京人多地少，房价不会下跌的”，可是最后还是跌下来。那些高楼很多时候变成投资客的魂断之处。泡沫破灭后，日本的自杀率急剧上升。
　　中国的房地产泡沫已经到了一个关键口。有两个选择：一个是现在主动挑破，还有一个是用一个更大的泡沫去暂时掩盖这个泡沫。可惜已经容不得我们选择了，如果想掩盖这个泡沫，其后果会更为严峻。我们已经看到了国内严峻的通货膨胀。如果继续延续泡沫，通货膨胀会更严峻，会引起社会的动荡。
　　现在即使主动挑破，后果也可能是巨大的。现在银行的压力测试表明，银行可以承受房价下跌1/3。可惜泡沫的产生和破灭，正如索罗斯的反射理论一样，都是一个不断正反馈的过程，泡沫越大，下跌越厉害。
　　一般而言，房价开始下跌，会引起投机的抛售，然后促进进一步价格下跌，然后是更多的抛售和贷款断供。如果银行收回房子，进行拍卖，会继续导致房价下跌，不拍卖，银行就没有流动性了。所以，房价会呈现螺旋式下降。日本过去20年的历史就是一部房价下跌的历史。按照各国房地产泡沫破灭的规律，比如日本 跌去了超过2/3，美国跌去超过1/3，我国的香港地区曾经跌去一半，看来现在中国房地产的价格，跌去1/3是完全可能的。
　　同时由于地方政府过多地依赖卖地收入，地方政府超过一半的收入来自于土地，当房价下跌的时候，地方政府的财政收入自然会恶化。这可能会导致地方政府的融资平台出现问题。
　　1994年，海南和广西北海两个不大的地方，房地产泡沫破灭，导致中国政府投入了数千亿财政资金到四大国有银行处理坏账，耗费了好多年，到2000年之后才使中国的银行重新焕发活力。可惜这次的泡沫是全国性的，破坏性有多大？我们或许只有等到泡沫破灭后才知道。
　　2012年可能就是一个拐点。党的18大换届，现行经济政策的制定者和幕僚们，也差不多到了退休的时候。这些新登科的政策制定者们，还有普通大众的我们，准备好了吗？　　德国哥廷根大学助理教授 于晓华

rshao_admin

#179#去年的帖子，今年发，搞得我以为日本又地震了！

阿富汗

     这篇文章发表是在2011年的四月。可没到3个月，中国几大城市的房价就开始暴跌了，部分地方完全符合文章所说的降了30%。然后6个月又有近百个大城市进入降价行列，但至于这次是不是外国所说的泡沫破裂的开始还很难说，因为很多国内外专家认为我们国家的拐点在2012年，泡沫破裂会在今年，所以有很多外国完全撤出中国房地产行业，而且唱衰中国房地产。我们国家现在是要想软着陆，稳房价，不想步日本和美国等后尘。所以我不看好房价上涨论，而看好房价平稳论。

阿富汗

我希望我们国家的楼市不要像日本和像美国那样，泡沫过后对国家的危害确实太大了，而且还是长远的。

阿富汗

     日本房价泡沫的启示

2011-09-20 21:52:18


谁都不能否认中国目前经济的表象与日本当年的相似性：人民币升值、股市上涨和楼价的疯涨。在泡沫经济的最高峰，银座四丁目的地价，是每坪（3.3平方米)1.2亿日元。（按现行汇率折算为人民币700万元）。泡沫经济之后，像UNIOLO这样的平价连锁店进驻银座，这对于在泡沫经济高峰时只卖国际名牌的银座，是不可想像的。上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？

泡沫

     那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票。东京银座，全球最繁华的商业街之一。三越百货门口那一对石狮子，冷眼看着经济的潮起潮落。1989年,泡沫经济的最高峰,石狮子眼前的银座四丁目的地价,是每坪( 3.3平方米)1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场,广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。日本正沉浸在一个“地价不倒”的神话中。“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”莫邦富说，“在当时的日本报纸上这样的言论经常可以看到，并且被大部分日本人接受并引以为豪。”

     据日本国土厅公布的调查统计数据，80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业,日本地价开始疯狂飙升。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987年住宅用地价格竟上升了30.7%,商业用地则跳升了46.8%。1990年,六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈,从1986年开始,出现了几乎是垂直式的地价上涨,高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。

     随着地价暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。在1990年，东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了10倍，在核心地区更是达到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，这个比值也超过了7倍。

     除了地价，股市正创造着另一个“不败”的神话。日本证券公司的老板骑着火箭在美国时代周刊的封面上出现。1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。当时，日本股市的市盈率高达80倍（其时，美国、英国、中国香港的市盈率为25~30倍）。但人们并没有预计到危机，“当时，日本曾经有40个经济学家对前景预测，没有一个人认为会出现经济危机，都对将来表示乐观。”山一证券前副社长北川文章向记者回忆起当年的市场。主掌日本经济的大藏省也发表了预测：平均股价不久将升至6万~8万日元。日本举国欢腾。

     那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票，一向以高储蓄率和节俭出名的日本人在银座排着队买LV的包。这种现象在日本是前所未有的，因为从明治维新后的殖产兴业时代开始，日本一直有一种基本倾向：重视实业、轻视虚业。所谓“虚业”主要指投机，尤其是股票市场上的投机。日本人把炒股的人称为“株屋”，就是“炒家”，一直没有什么好印象。老百姓的钱财主要是存在银行、保险公司和邮局。在“股市不败”和“地价不倒”的泡沫经济时期，老百姓纷纷把存在银行里的钱拿到了股市，“你不买股票，你就是笨蛋，一年的投资回报就有100%。”莫邦富说。“银行拿着大把的钱来劝你买地，地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。买了土地，银行又会以这块土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。”邱永汉告诉记者，邱永汉在日本被称为“赚钱之神”，是一个历经日本几十年的经济风云而不倒的投资家。
2楼

     日本的资本家四面出击。1989年，在夏威夷，可以建高尔夫球场的山谷只有一个还在美国人手中，其它全部被日本人买了。最有代表性的是东京亿万富翁横井英树，他购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。1991年，还以4000万美元将被视为纽约心脏与灵魂的帝国大厦收于麾下。

     哈佛教授傅高义在惊呼《JAPAN IS NO.1》，日本人接着高呼《日本可以说不》，在这个狭小的岛国上，一亿人都沉浸在全球经济迄今为止最大的一个泡沫之中。

破裂

     著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元

     格林斯潘说：“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”

     1990年市场交易的第一天为转折点，日经股价落入了地狱。自那时候开始，日本股票市场陷入长达十多年的熊市之中。直到今天，日经指数仍然在1.7万日元的位置振荡。

     紧接着是地产。许多日本人还清楚地记得，1990年9月，日本国营广播电视台NHK连续5个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，指出地价是可以下跌的，并提出应让日本的地价下降一半，同时主张进行土地税制的改革，限制房地产融资。这一节目像颗重磅炸弹，其巨大的舆论冲击力揭开了日本泡沫经济破灭的序幕。以这一节目的播出为转折点，日本的地价自二战结束以来第一次开始急速下跌。

     1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15％～20％。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。

     当日本政府意识到泡沫的严重性时，他们采取了强硬的挤泡沫手法。首先提高银行利率，进行宏观调控。自1989年5月始，日本央行3次上调贴现率。1990年8月，为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，日本银行将贴现率从4.25％一次性上调到6.0％。在短短的一年零三个月里加息3.5个百分点，可见其力度之大。

     其次是从财政政策上入手。1990年3月，大藏省在政府税制调查会中设置了土地税制小委员会，探讨对土地税制的强化问题。10月，确定了以设立地价税为支柱的土地税制的改革方向，并制定了《土地基本法》，次年4月开始征收地价税。1990年12月，土地政策审议会决定要拉低地价，正式开始挤压泡沫。

     事后的统计表明，日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达6万亿美元。破产者开始大量涌现。经济的萧条直接漫延到了政治和社会领域，并且直抵民族文化的根基。日本的电视节目曾经流行对90年代的首相进行排序的游戏，十多年的政治动荡、内阁走马灯似的变换，连日本人都说不清90年代日本到底出了多少个首相。日本即便在二战后极度困难的时候，都没有出现如此混乱的政治局面。

     在日本国会议员，曾在宫泽喜一内阁任经济企划厅长官的野田毅看来，用“礼崩乐坏”来形容泡沫经济破裂对日本社会的影响一点也不为过。在这一点上，作家宫崎骏的眼光无疑更加敏锐。

     在宫崎骏的《千与千寻》里，主人公是1990年出生的独生女千寻。宫崎骏从孩子的视角出发，讲着日本社会的故事：泡沫经济破产后的长期不景气，旧有社会体制的难以改革，国民对政府内阁的强烈不信任感，这些都是成人的麻烦；而在孩子的世界里，学校道德败坏，校园暴力不断，少年犯罪更是司空见惯的黑暗。怎样找一把钥匙打开光明之门，在宫崎骏的故事里，千寻最终激发出身体里全部的潜能，成功地完成了自己的冒险。但野田毅认为，“日本社会再也回不到以前那种海纳百川的胸怀，利益主导了一切。”
应上海拔筹科技信息有限公司的邀请，我将于 10月31日在上海发表《2009中国资本市场如何收官》的演讲，并应许多投资人的要求，对今年后两个月中国资本市场的走势进行全面评估，并以自己的研究挖掘下半年后两个月的市场热点，重点内容：一，如何在ST股票中掘金；二，上海世博概念何时发动；三，通货膨胀与上市公司的关系。详情请见——2009中国资本市场如何收官



我们往往关注流动性陷阱，并注重流动性带来的市场变化，从而忽视了政策性的陷阱里掉进了多少人。在以后的岁月，除了楼市炒家外，许多在2009年上半年高位买楼的城市居民很快就要为此多付出许多资金，而这些多余付出的资金是因为政策的变化带来的。他们看上去买楼占了便宜，实则只占了一年不到的便宜，却要付出长达十几年甚至二三十年的财富。



楼市优惠政策的大限已到，目前迹象显示，政府刺激经济的计划面临退出。不是政府想退出，而是市场的走势决定了刺激方案的短期性和不可持续性。过多的流动性，随时都会导致通货膨胀，匆忙上马的项目有的本来就是重复建设，有的行业在过剩的产能上继续增加过剩，而不是去消化过剩。尽管高层放风说，还不到退出的时机，实际上是在继续胡弄人，因为退出经济刺激方案是迟早的事。谁也不能断言说，中国就不退出。



千万不要忘记，我们在2009年取消的一系列楼市的产业规则和货币政策、甚至财税政策，很多被事实证明是违背市场和经济规律的，只是给楼市投机炒家以可乘之机，而给正常的楼市投资人和自住性买家制造了一个大大的陷阱，这个陷阱可能让许多城市白领面临破产或断供的局面。现在不可能继续制造一个更大的陷阱，让更多的城市居民掉进来，楼市成交量的巨幅下滑已经说明了一切。



让我们来看看这样一组数据，再破城镇住宅紧缺谎言，中国各省市已经建成的住宅1980年至今全国总共建了1.1亿套城镇居民住宅。总量超过91亿平方米。截止2007年底中国城镇居民59379万人，城镇居民家庭1.999亿户；在中国各商业银行有信贷记录的中国城乡居民已超过5500万人，其中城镇居民有个人信贷记录的不足2470万人。个人购房绝大多数民众是通过个人住房按揭贷款完成的。即便且将历史上所有城镇居民的个人信贷记录都100%统统视为住房贷款。在中国1.999亿户城镇家庭中，充其量仅有2470万城镇家庭有可能发生事实购房行为。



截止2006年末，中国住房公积金累计为695.24万户职工发放个人住房贷款6364.33亿元，户均发放贷款约9万元人民币；即便按全国城镇房价平均每平方米2000~3000元的理想价格计算购买，公积金住房贷款总额可购买商品房不足3亿平方米。即便将由信贷记录的2470万城镇居民100%都是贷款购房，按建设部公布的户套均83.2平方米，也充其量有可能发生城镇居民家庭购买自住房约20亿平方米；加算截止2006年底实际发生的公积金支持购房不足3亿平方米。共计约23亿平方米。就算是2470万城镇居民统统都极端到极点地每户购买了两套住房，也不过迄今消费了43亿平方米现房，差不多尚有约48亿平方米城镇住房，留置于各级炒房者手中、滞留在开发商与银行联手空卖空买的假按揭泡沫中。



住宅的大量过剩，只有通过开征物业税才能全部暴露出来。今年1至7月，全国商品房销售面积达4.1亿平方米，按户均83平方米计算，约为500万套，其中约有300万套滞留在楼市炒家手上，200万套是城市居民购买作为住宅。这200万户城市居民，很快将要面临加息和税费增加后的痛苦。



要使局面不至于继续恶化，解决这个问题只有两条路径：一是给城市居民提高收入，二是把房价彻底降下来。如果两条路都走不通，那最后的结局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破灭。

不一样的烟火

很好！谢谢!

阿富汗

        都知道我们国家和日本有很多相似，比如改革开放学习日本，汽车也是学习日本的经验，想复制日本的模式。现在连楼市也与日本过去相似。
       可能我们国家领导也是看到了房价和日本的惊人相似，所以就出台了一些列措施控制楼市。
       日本和美国的楼市告诉我们，房价不会只涨不跌，房价下跌到最高的20%都是事实，什么价值之类的看法都难以解释。
      我们中国虽然与外国不同，有自己的特点，但是我们以前不一样发生过楼市泡沫，海南和我们广西的北海就是例子，这些列子就发生在十多年前。泡沫控制不好一样会破灭，房价过高楼市一样会不景气，无论是哪个国家。
        

厉兵秣马

北海的泡沫是怎么来的？了解过它的泡沫怎么形成的？跟目前的楼市泡沫是否同源？版主恐怕没有了解吧？90年代的泡沫是仅仅依靠土地炒作形成的，拿地的都是不开发的有背景的人，层层转手谋取暴利。跟目前的热钱炒房是有本质区别的。大城市应该制约房价过快增长，融水如何调整呢？

厉兵秣马

网上借鉴来的数据不能说明什么问题，应该更理智的看待涨价问题。

阿富汗

      就说我所知道的吧，外省的一个县城，我去过几次，比融水大不少，是全国经济强县，房价与融水的也差不多。有个盘从去年到现在开盘3个月来竟然没卖出一套房子，开发商着急了，就打电话给3个月前看过房子的一个老板，说再过去看看房，并且承诺降价，但是这个老板还是没答应买房，由此可见现在买房人有多警惕。这种情况融安也是有，开发商给我亲戚很好的优惠，但是他就是不买，不是因为买不起，而是觉得房价高了，已经没有必要再投资了。其实需求的市场还是有的，就是价格高了，同样是那个开发商当初我们亲戚朋友几乎买完他那么多的商铺，还有一些房子。但是对于这次房产投资，他们没有一个人会去买的，开发商压力也够大的，现在他降些价了，但还是没人买。
     还是外省的这个县城，是我们的朋友，在另一个盘买了房子，还没有交房，在面对本县房价下跌的情况，他们要开放商赔偿，不然就集体退房，最后开放商同意每平米退200，而且已经落实了，这个绝对是真的，房价彻底开始低于3000了。
       现在我认识的很多人都在讨论房价，都说融水的房价确实相对要高些，在面对全国一片降声中，融水还有什么理由要涨？稳定就好咯。
       为什么融水那么多人都想买房，为什么那么多又不买？无外乎就是价格了。其实，面对物价的上涨，只要房价不涨，就是一种降价！只是不明显而已。