扒一扒：融水商业公寓兴起，尝鲜买公寓还是保守买住宅？

融好编辑04

      融好楼市消息：爱情公寓想必大家都看过吧，从去年开始融水也渐渐兴起了公寓式住宅这种商业房产模式。前有苏盟的iHouse（智能化公寓），后有融洲风情的酒店式公寓。那么公寓式住宅到底和我们平时买的商品房有何区别呢，什么样的情况下买公寓比较合适？下面且听小编娓娓道来。

      公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

      而商业公寓与普通住宅最明显的一个区别之处就是房屋产权年限。由于在城市中的公寓供应量大,并且商业性质公寓的使用年限只有40至50年,比住宅单位的70年要短得多,因此商业性质的公寓产品售价要比同地段的住宅单位低。这一点小编对比了苏盟的iHouse与其同期的普通住宅房售价发现，的确是要优惠得多的。而公寓在“限购时代”优点显得更加突出,不过到底选择购买商业性质的公寓还是普通的住宅,还得因人而异,商业公寓自身的硬伤需要注意。

购房对象:首次置业者
特点1：买公寓不占购房名额,但不能落户

      对于自住买家来说,像如果是首次置业者,在适合的地段购买一套小公寓用于自住,除了一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些,物业管理费也可能收费更高,有些公寓单位不能使用明火煮食之外,商业性质的公寓用来居住和普通的住宅区别不大,比租房的生活也要更安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡,以后结婚准备再买大房的,商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后,不会占用自己的购房名额,日后再购买住宅,仍然可以以首次置业者的身份申请首付最低二成的房贷。

      不过,如果说水电费、是否能明火煮食这些都属于“小事”,而四五十年的产权大限又太远的话,户口问题,是需要首次置业的买家重点关注。商业性质的公寓不能入户,住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口,又想将商业公寓作为婚房的话,那么请注意了,如果购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时,如果市民近期有结婚、生子的打算,更是不建议购买商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户,业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口,当然也就失去了入读地段小学的资格。

购房对象:多次置业者
特点2：投资公寓贷款门槛低,但转手税费高

      对于二次置业甚至是多次置业的买家来说,商业性质的公寓首付最低三成,比二套房住宅首付最低五成要低得多,并且商业性质的公寓也不限购,不用担心购房名额的问题。

      从投资的租金回报看,商业性质的公寓和住宅一样主要由楼盘所在的地段决定。不过值得指出的,如果买家投资公寓是为了等待其升值然后转手获利的话,商业性质公寓转手交易高额的税费是不得不注意的拦路虎。

      政策规定,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。

      另外,商业公寓无论是否居住满五年都要按物业交易总价征收5.5%的营业税。再加上其他转让时需缴纳的税费,通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说,卖出100万元的商用公寓,仅交易时的各种税费就要10万-14万元。

下面小编总结一下目前的楼市环境下商业公寓的五“短板”：

1.土地使用年限短      商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2.高税费转手交易难
      根据政策,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。

3.房贷利率高年限短
      虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。

4.管理费水电费更贵
      目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

5.不能入户无学位
      购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。

老秦

补充一点，产权年限目前主要是限定土地的使用年限，而非房屋的所有权年限！土地是国家所有，土地上的房屋属于神圣不可侵犯的个人财产！

左手空间

小编又开始调皮了

美味共享

好像这两个融水开发商不提40～50年的产权，你干嘛提出来。真坏……

猪肝粉肠

一部相机走天下 发表于 2016-3-9 19:18
补充一点，产权年限目前主要是限定土地的使用年限，而非房屋的所有权年限！土地是国家所有，土地上的房屋属 ...

#13#

我想有个家

小编是转发广州市的规定，和柳州地区太多规定几乎完全不同，发表此信息太不该了。#171#

dapaopao

扯