融水：房屋买卖起纠纷 喜事也会变麻烦

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     今报记者何书俊 通讯员朱娜 罗航
     买房对于任何家庭来说都是喜事，但房屋买卖过程中往往也会产生这样那样的纠纷。10月15日，融水苗族自治县的韦先生就因为买房打起了官司，所幸韦的官司最后打赢了。法官提醒，房屋买卖要及时过户，购房合同的细则也要看清楚。

     案例：买房未及时过户
     2010年1月23日，融水苗族自治县的韦先生在朋友的介绍下，与田某签订了房屋转让协议，双方约定：田将其名下的一栋房屋转让给韦，房屋转让费由韦以现金支付的形式当场兑付部分，该房屋尚欠的银行贷款从协议订立当日起则由韦代为偿还。

    之后，韦一家入住了该房屋。韦多次要求田协助办理房屋和土地产权变更登记手续，田却以各种方式拖延。2014年4月1日，韦还清银行贷款后，再次找到田协助办理房屋过户，但田仍一直找各种理由推诿，后来干脆拒接韦的电话，最后人也“蒸发”了。半年后，韦将田告上了法庭，要求田过户该房屋产权和土地使用权。最终，法院判决：限田在判决生效之日起10日内，协助韦办理该房屋的房屋所有权以及国有土地使用权的转让过户手续。

      法官说法：房屋买卖合同是一种债的法律关系，只要是作为具有民事权利能力和民事行为能力的人，在双方真实意思表示下签订的房屋转让协议，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害公共利益和他人的合法利益，就属于合法有效的合同。本案中，双方的房屋买卖合同依法成立，房屋买卖关系合法有效。双方应按约定全面履行自己的义务，韦先生已履行了交付房款及偿还信用社贷款本息的义务，而田某有协助韦办理房屋所有权及土地使用权变更登记的合同附随义务，田某没有全面的履行义务，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。

      提醒：房屋买卖属于不动产交易，法律规定了这样一个原则：在以法律行为设立、变更、转移不动产权时，非经登记，不发生物权的变动。也就是说，买卖房屋不仅需要双方订立书面合同，而且必须到房屋所在地的房产管理机关办理所有权的登记手续，房屋的所有权才能正式从买方转移到卖方。本案中虽然双方签订了合同，韦先生也交付了房款并实际入住，但由于双方没有办理过户手续，所以韦先生仍不是该房屋的所有权人。故在买卖房屋过程中，买方完成了金钱给付义务后，应及时要求卖方协助办理房屋转让过户手续，取得房屋的产权，以避免今后买方对该房屋处分的利益损害。

      案例：委托卖房曲折多
     今年9月，鱼峰区法院审结一起涉及房屋中介买卖的委托合同纠纷。原告何某称，自己与被告黄某签订了委托合同，并向黄支付了售房定金，约定由何且只能由何帮黄销售房屋一栋，但黄却在合同履行期间私自将该房屋转让给陈某，所以何认为黄的行为已构成违约，要求解除其与黄之间的委托合同，并要求黄归还定金及支付违约金。

      庭审中，黄称，他的确委托何帮其卖房并收了定金，且在委托合同里约定了何须在6个月内将房屋卖出，但何并没有及时为房屋找到买家。后在合同到期的最后一个月，何才找到黄，称已找到买主陈某，3人便去房产局办理了网签买卖房屋协议的手续。但事后，何、陈再也没有找黄办理报税手续，导致该房屋一直未过户，黄也未收到房款。不成想现在倒被何告上法庭。最终，法院驳回了何某的诉讼请求。

      法官说法：本案中，被告黄某出示了他与何某之间的通话和短信记录，证实他与陈某并不相识。于是，法院将陈作为第三人追加应诉，但陈并不配合，也没有出庭。开庭时，法官对何某所持黄某与陈某在房产局备案的房屋买卖合同的来源等多个疑点问题进行了询问，但何某及其代理人间说法不一致及矛盾，法官进一步询问何某有何相关证据或证人证言就疑点问题进行说明证实，但何某一直未有回应、置之不理。由于何某并未能举证证明其有悖常理的陈述，法官对原、被告证据进行全面、客观的审核认定后，认为何某的诉请缺少事实和法律依据，给予驳回。

      提醒：任何案件的诉请须有事实和法律依据，虽然现在实行立案登记制度，受理的“门槛”降低并不意味着受理规范标准的降低，诉讼权利与义务同等重要；对于不少通过中介买卖房屋的人们来说，在找中介协商过程中，一定要谈清和注明关键事项，签订合同时一定要详细看清条款，对于违约责任这块更是要明晰，不要签订时随便看一眼，等到发生纠纷时傻了眼；人们在从事一些民事活动时，一定要注意留存证据，以备发生纠纷时充分维护自身合法权益。

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